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　　在上海，离异独居、无儿无女、年近八旬的李女士将名下唯一住房“装”进了上海爱建信托有限责任公司(以下简称“爱建信托”)设立的“心享”特殊需要服务信托，以租金补充养老金，百年之后房产将定向传承给照料她的侄子。她的安心，缘于一项金融制度的破冰——不动产信托财产登记制度。这项制度的落地为与李女士境况相似的人群提供了“以房养老”新路径。

　　当前，我国居民住房资产占家庭总资产比重过半，这本应是解决养老资金问题的重要资源。然而，反向抵押贷款(倒按揭)等传统“以房养老”金融模式，因老年人担忧失去房产控制权、金融机构顾虑房价波动风险，多年来推广效果不尽如人意。

　　如今，随着北京、上海、广州、厦门等地相继开展不动产信托财产登记试点，这一困局正在被打破。信托公司作为专业管家，通过创新的不动产信托模式，正在将“沉睡的房产”转化为可持续的养老现金流，这不仅成为金融业书写养老金融“大文章”的重要章节，更守护了“万家灯火”的养老期待。

　　制度破冰

　　以房养老破局

　　在人口老龄化加速背景下，老年人的养老需求日益迫切。手握房产类固定资产，但流动性资金却相对不足是不少居民家庭面临的共同养老困境，如何盘活房产为养老资金“开源”成为亟待解决的问题。

　　事实上，金融机构多年来一直积极探索“以房养老”。但是，传统模式却在现实中阻碍重重。以“反向抵押”为代表的金融产品，要求老年人将房产抵押给金融机构以换取养老金，在老年人身故后金融机构获得抵押房产处置权。这一流程看似简单直接，却忽视了养老金融供需双方对于风险的忧虑。在需求端，这与我国家庭“守房传家”的传统观念冲突，老年人也担忧抵押后丧失房产控制权；在供给端，金融机构则对承担房价波动风险心存顾虑。双重困境的结果，自然是此类产品始终难以形成规模效应。

　　困局在政策与制度创新中迎来转机。2023年10月底召开的中央金融工作会议强调做好养老金融等“五篇大文章”；2025年1月份，中共中央、国务院发布《关于深化养老服务改革发展的意见》强调“拓展养老服务信托业务”。这些顶层设计为不动产信托带来发展曙光。

　　地方试点迅速落实。2024年底，北京市率先在全国推出不动产信托财产登记试点，其核心创新在于创设“非交易性过户”机制，让房子“装”进信托不必真买卖，只需在不动产权证附记栏标注“信托财产”及产品名称，就可由信托公司按照约定进行管理运营。2025年4月初，北京“双首单”试点案例落地。同年5月份，上海快步跟上加入试点阵营。近期，广州、厦门两地也接力推进，更多人有望实现“以房养老”宿愿。

　　登记制度是保障财产隔离、财富规划和传承等信托功能实现的核心机制。制度破冰前，由于缺乏专门的信托财产登记制度，不动产信托业务往往需通过设立SPV(特殊目的公司)等复杂架构实现，不仅推高成本，也让信托财产独立性优势(独立于委托人其它财产和信托公司固有资产)在实践中“打了折扣”。

　　此次不动产信托财产登记制度的创新本质，是让冰冷的砖瓦变成有温度的保障。爱建信托总经理吴淳对《证券日报》记者表示：“一是通过法律确权实现风险隔离，让信托财产依法独立于各方资产，既防范外部债务风险，又避免家庭内部纠纷；二是专业信托机构的介入构筑安全屏障，保护老年人免受金融诈骗等；三是通过专业资产运营管理将不动产转化为稳定的现金流；四是精准实现财富传承意愿，在保障老年人生活质量的同时完成代际转移。”

　　清华大学法学院金融与法律研究中心研究员邢成认为，在不动产信托模式下，可设置多层受益人或附条件分配条款，资产传承更灵活；同时通过监察人制度、定期信息披露等机制可更好保障老年人等人群的权益。

　　通过信托制度的灵活安排，静态房产得以转化为持续、稳定的养老现金流，真正实现了“房子养老”的民生价值。中国信托业协会特约研究员周萍认为，凭借“金融工具+服务整合”的创新模式，不动产信托模式为老年人精心打造了涵盖“资产安全—生活保障—代际传承”的全周期养老解决方案，精准契合了养老金融多元化、长期化、服务化的发展要求。

　　创新多点开花

　　惠民生不止于传统养老

　　在不动产信托财产登记试点推进数月内，已有5单具有代表性的案例相继落地。从北京的首批试点到上海、广州的实践探索，这些案例在“风险隔离、专业管理、灵活传承”的信托框架下，为解决养老保障和财富传承难题提供了创新方案，共同描绘出信托制度服务民生的创新路径。